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北京城建,乾坤大挪移
2026-02-21 14:10:38



每一个楼花,都是乾坤独一无二的。这里是大挪楼花网。

新年新气象,北京城建北京城建集团竟然提速了。乾坤

1月16日,大挪它旗下的北京城建房山北广阳城项目公示了报规图,涉及FS00-0105-0015、乾坤0016、大挪0019、北京城建0013、乾坤0020五个地块。大挪

两个月前,北京城建北京城建以14.71亿元底价拿下它们,乾坤规划建面积约9.59万平方米,大挪楼面价1.53万元/平米。

这个速度,放在北京城建身上,显得很反常。

在房山区,它至少手握五宗商品房地块,大部分表现“拖沓”。

长沟6017地块拿了三年,官宣延期;长阳0002、0003地块拿地一年半,没有动静;和知筑、颐知筑虽已开盘,前者表现尚可,后者滞销。

现在,北广阳城项目来了。

有人说,北京城建拿下这个新项目,一是为了给自己护盘;二是该地的素质不错,想打一场翻身仗。

从严格意义上来说,北广阳城新项目是房山第一个好房子项目。不仅如此,北京城建还对原始规划动了大手术,将“商业”从地上乾坤大挪移了,也不知道挪到哪里去了。

当然,在去年12月中旬,颐知筑东区按照好房子政策调规。

从哪里跌倒,从哪里爬起,北京城建看来要绝地反击了。

首个房山"好房子"

北广阳城项目总占地5.56公顷,规划建筑面积约14.98万平方米。

它由五个地块组成,住宅分成南北两个区。

其中,北区(0015、0016地块)规划9栋7-11F洋房,419户;南区(0019地块)规划10栋5-14F洋房+小高层,408户。

北区地块方正,9栋住宅楼分三行平行排布;南区的西南角为幼儿园(0020地块)。

广阳项目的好房子元素拉满——景观大门、首层架空,邻里共享空间、风雨连廊、室外活动场地,等等。

不过,规划图上没有看到下沉庭院,这意味着它的会所没有地下的,全部集中在北区楼王5#的首层。

按照公示的参数,北区和南区的不计容面积,分别为1699平米和759平米。



这些不计容面积,主要是首层架空层(北区的5#)、风雨连廊和邻里共享空间。

0013地块是社区会客厅,含2200平米邮政局,还有社区卫生服务站、助残中心、文化设施、养老服务设施、菜场等。

特别提一下,0015和0016虽说是两块地,但在设计上合并成一块了,不分彼此。

类似的案例,也曾发生在顺义的北京润园身上。(详见《顺义别墅,刮起调规之风》)

地上商业"消失"了

花姐看到北广阳城项目报规图时,最想找到一个设计是:商业。

很遗憾,没找到。

按照土拍文件,0016 地块须配套1处商业设施,不超过总建筑规模的15%——2775平米。

若 0016 和 0015 地块同期入市并统筹平衡指标,需配置商业设施地上建筑,规模不超过0.65 万平方米,且商业设施应结合轨道站点统筹设置。具体建筑规模以审定的设计方案为准。

但,这份报规图上,地上没有设置商业。

难道,北京城建要把商业挪到地下?即便如此,图纸上没有标出地下商业的位置,也未见给商业用的电梯、消防梯。

由于房山地铁线是地上轻轨,怎么和地下商业统筹设置呢?这是一个谜。

建筑高度拉高了

北广阳城项目沐浴着好房子东风,还体现在另一方面:调高建筑高度。

拿地文件里是这样的:0015、0016的建筑高度为28米,0019的建筑高度为36米。

但报规图变了,0015、0016的最终建筑高度为28米、局部34.5米,分布在7#。0019的最终建筑高度为36米、局部42米,分布在14#。

这个变化,是有参照依据的。

去年初颁布的北京“好房子技术要点”文件写道:

“建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积,占该地块建筑基底面积之和的比例,不应超过25%,且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积,占该地块住宅地上总面积的比例,不应超过30%”。

虽说南北地块各自只调高了一栋楼,但对拉开楼间距,也是有贡献的。

采用容积率上限

拿到一块好地,北京城建肯定是想利益最大化。

说来也奇怪。0016地块的容积率是浮动的——1.4-1.8,对应的规划建面为14382平米和18491平米。

这种参数设置,在北京楼市是比较罕见的。

实际上,0016地块在2025年8月份变过性,原来是其他类多功能用地,容积率1.7。

在0016地块变成住宅之后,不论谁来拿地,都会选择1.8的容积率。

因为,它会多出4000多平米住宅销售面积,如果按照和知筑3.73万元/平米成交价计算,货值1.53亿元。



户型设置:86平到143平

户型方面,北广阳项目的好房子元素,主要包括了南向内嵌阳台和北向设备平台。

根据报规图,花姐推测其南向阳台进深有三种:1.4米、1.5米和1.8米,封闭、计入一般面积。

分布范围上,有的户型是通面阳台,有的是2个阳台,有的是1个阳台,根据户型款式不同。

南向没有阳台的地方,有飘窗赠送;北面设备阳台进深1.1米,不计入面积。

简而言之,它的赠送方式有三种:内嵌阳台+飘窗+设备阳台。



以它约95平米的户型为例。

这是一款南三面宽的户型,客厅和次卧有内嵌阳台,进深1.5米,面积约9.26平米,赠送一半;主卧则送有飘窗,面积约1.69平米,全赠送。

北向上,在东北侧卧室送有一处设备阳台,面积约3平米,全赠送。

该户型的总赠送面积约9.32平米,若按照80%的产权得房率计算,它的实际得房率约在88%左右。

在户型设计上,北广阳项目在继承旁边和知筑的基础上,将面积段位,进行了进一步下探。



花姐推测,它共分5种户型,面积为:86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。其中86平米为南向两面宽产品。

与和知筑相比,110平米、125平米、143平米三款户型面积基本雷同。最大差异在于,和知筑南向无阳台,只有飘窗。

重仓房山楼市后遗症

北京城建是"深爱"房山的。

四年多来,除了新冒出的北阳城项目,它在房山还持有四宗商品住宅用地。

它们的开发进展如下:

1、长沟地块:一年前被核准延期

2021年10月,北京城建以9.83亿元底价,竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块,住宅建筑控制规模为79475平方米,楼面价1.2万/平米,销售指导价2.7万/平米。

它在2023年10月公示了报规图之后,很长一段时间没有动静。直至2024年8月底,开始陆续进行监理、土护降工程招投标,总投资预算8.9亿元。

在2024年10月底,房山区发改委发布了长沟6017地块核准延期的批复。

2、和知筑:地价覆盖率141%

2023年12月20日,北京城建以底价12亿元,竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块,总建面64113.761㎡,成交楼面价约1.87万元/㎡,销售指导价4.5万/㎡。

2024年10月1日,和知筑取得预售许可证,共推出556套房源。

截至2026年1月17日,网签441套,成交均价3.72万元/平米,网签金额18.3亿元,地价覆盖率152.5%。

3、颐知筑:去化仅14.2%

2024年1月4日,北京城建以底价22.8亿元,摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块,建面13.82万平方米,楼面价1.7万元/平方米,销售指导价4.5万元/平方米。

2025年3月25日,颐知筑西区取得预售许可证,供应634套,截至目前网签90套,去化率14.2%,成交价格3.04万元/平米,成交总额2.82亿元,地价覆盖率12.39%。

由于西区表现欠佳,北京城建选择将东区调规,注入好房子元素,设置了阳台和升高了建筑高度。(详见《北京楼盘调规,有点疯狂》)

4、长阳地块:已获许可核准,进展缓慢

2024年4月30日,北京城建以16.03亿元底价,摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块,地上建筑规模84979平方米,销售指导价为4.8万元/平方米。

这块地,曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架,起拍价17.8亿元,最终因无人问津而下架;2023年5月18日、12月29日,两次进入当年预申请环节,起始价降为16.03亿元,仍然没有买家。

它最新的动态,停留在2025年6月,房山区发改委通过了项目许可核准。

这四宗地,除了和知筑卖得不错,其余皆深陷泥潭。

现在,北广阳城项目加速推进,北京城建想延续和知筑的热销。

毕竟,新项目的楼面地价离地铁站更近。



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