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每一个楼花,都是北京独一无二的。这里是缩量楼花网。
最近一段时日,供地有关北京2026年的发出信号供地计划,信息满天飞。北京
为了吸粉,缩量一批自媒体疯狂解读。供地
昨天早上七点不到,发出信号有个北京楼市主播就开干了,北京在直播间大讲朝阳区供地的缩量事儿,煞有其事。供地
花姐问他:“这些地块,发出信号确定会在2026年供吗?北京”
他答复:“确定!”
镜头里,缩量他把朝阳的12宗地,每块都做成一张PPT,标出了位置、地形,和用地指标。
仅凭这些,他就能说出个子丑寅卯,花姐不得不佩服其忽悠的能力。一块地,在未进入预申请之前,公开信息极为有限。
更何况,有关2026年朝阳区的供地明细,官方渠道并没有发布过。
什么海淀11宗、丰台19宗、大兴7宗、房山4宗、顺义7宗、门头沟5宗,这些供地计划,都没有确定信源。
供地计划,是顶层设计,并非儿戏。
一旦以讹传讹,会直接影响二三级市场,即新房和二手房的交易。
针对市场上流传的这些供地信息,花姐要表扬一下海淀。
1月7日,在海淀区第十七届人民代表大会第六次会议上,北京规自委海淀分局相关负责人介绍:
2026年海淀拟供商品房用地3宗,总占地面积约18公顷。它们分别是朱房城中村改造项目资金平衡地块、四季青镇西冉片区、西北旺D1地块。
这个信息来得很及时,也很巧妙,等于间接辟谣海淀2026年供地11宗的传闻。(详见《2026年北京供地计划,确定版来了!》)
当然,那份刊载着11宗地的《海淀区2025-2026年度商品住宅供地项目图册》,也是真的。只不过,那只是2025年9月制定的计划。
而此前流出的11宗供地名录,不太可能成为2026年供地计划。
原因花姐在上一篇稿子里就举了一个例子,宝山村棚改0008、0011和0013住宅地块,总规划建面超过17万平米,不可能同时供地。
这是基本的常识问题。
海淀区的三大信号
反观已确定的2026年海淀三宗地,至少传递出三个信号:
信号一:结合市场供需研判制定计划
花姐摘取海淀人大会议上的文字,是这样表述的:
海淀区2026年建设用地供应工作,紧密围绕海淀区发展新质生产力、建设世界领先科技园区发展目标,以分区规划为统领,结合存量土地盘活实际及市场供需研判,优化国土空间布局,保障重点区域发展。
2026年海淀用地结构,重点将突出科创引领、民生保障与产城融合。
信号二:海淀供地面积和交易额缩五成
根据计划方案,海淀区2026年拟供应土地总建设用地167公顷,预计实现成交价款约300亿元。
其中2026年新供三宗宅地,含商业占地19.59公顷、规划建面33.6万平米,花姐预计宅地的成交总价约220亿元。
在2025年,海淀区的住宅用地卖地金额为448亿元,7宗地规划建面66.47万平米。
简而言之,2026年海淀住宅用地面积和成交金额,将双双缩水约50%
信号三:两宗老地下线,两宗新地上线
2026年宅地供应计划确定后,意味着2025年海淀供地计划里,仅保留了一宗,下线了两宗。但在2026年,新增了两宗地。
1、2025年第九轮供地清单里,朱房城地块,成功进入2026年供地计划。
2、2025年第五六轮供地清单里,四季青西山片区HD00-1410-0018和0012、0007两宗地,不会在2026年出现。
3、 四季青镇西冉片区地块和西北旺D1地块,首次进入供地视野。
2026年三宗地分析
2026年新供的三宗宅地,具体情况如下;
1、朱房村HD00-0907-0001、0002地块
0001地块占地2.59公顷,规划建面3.89万平米;0002地块占地2.6公顷,规划建面3.91万平米。它们的容积率皆为1.5、限高18米。
该宗地的指标,可以对标中海安澜北京,容积率1.6,限高18米。产品为叠拼+洋房,楼面地价10.23万元/平米,预计均价在15万元/平米左右。
中海安澜北京目前正在开盘倒计时中,据说蓄客不错,得到了诸多海淀高知的认可。
而朱房这宗地,预计在2026年一季度上架土拍。
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2、四季青西冉片区HD00-1408-0034、0049、0040地块
0034地块占地4.78公顷,规划建面7.65万平米;0049地块占地2.12公顷,规划建面3.4万平米;它们的容积率皆为1.6、限高24米。
0040地块为商业配套用地,占地1.59公顷,规划建面3.19万平米,容积率2.0,限高24米。
这宗地,离东面的机场跑道仅有700米。花姐推测,它的综合楼面地价在6.5万元/平米。
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3、西北旺D1地块
西北旺D1地块占地5.78公顷,规划建面11.56万平米,容积率2.0、限高30米。
这宗地单幅地块大,离地铁16号线西北旺站不远,北面是万象汇商业,周边为百度、腾讯北京总部、新浪等科技大厂。
花姐认为,它会众多房企的必争之地。
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花姐点评
2026年海淀供地计划的敲定,是个风向标。
供地缩量。
即便是拿2024年海淀卖地成绩相比——312亿元,2026年也将缩水三成左右。
作为北京卖地大户,海淀开始收紧土地供应,其它区域呢?
丰台楼市新房存量太大,预计也不太可能放量;
昌平区也压力不小,东小口、歇甲村、未来科学城等地块去年底卖出,加上城建朗润尚未开盘,以及多个盘卖得不佳,卖地也会收紧。
唯独能看到供地有望放量的,是通州。目前,八里桥五个组合地块,与张家湾6022地块蓄势待发,共计规划建面达30万平米。
接下来,关键看朝阳区了。
在2026年朝阳区重点地块推介会上,邀请了17位央国企地产公司高管出席,但官方没有披露2026年供地计划。
不过,花姐大致判断,2026年朝阳所供之地,地段会越来越好。
但朝阳也要面对第一个现实问题,过去两年豪宅频现,市场的需求有些乏力了。
2025年,北京成交40宗宅地,收金1427.245亿元,同比下滑8.17%。(详见《北京卖地1427亿元,跌了点儿》)
2026年,在土地供应这个一级市场,应该会继续调控。
花姐觉得,各区2026年官方版供地计划,不公开也罢,省得引起市场恐慌。
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